Ausgestorbene Theater, fast leere Hotels, nahezu leere Büros – die Corona-Pandemie hat mittlerweile auch Auswirkungen auf kommerzielle Mieter und ihre Vermieter. Nun stellt sich die Frage: Was bedeutet das für beide Seiten, in Bezug auf Verpflichtungen und Rechte?
Die Ausbreitung des Coronavirus wird für Bestandshalter und kommerzielle Mieter immer mehr Anlass zur Beunruhigung. Gewerbliche Mieter leiden bereits unter massivem Umsatzausfall und die öffentliche Diskussion um künftige, zusätzliche Verbote von Veranstaltungen und denkbare Absperrungen ganzer Regionen sorgen für weitere Ängste. Natürlich überlegen zahlreiche Mieter und Vermieter, ob die wachsende Corona-Pandemie Folgen für ihre im Mietvertrag festgelegten Pflichten hat: Besteht seitens des Mieters weiterhin die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses oder ist eine Minderung der Miete möglich? Besteht das Recht auf eine Anpassung des Vertrages? Gibt es spezielle Verpflichtungen aufgrund der Pandemie?
Trotz Corona hat die bekannte Regel „pacta sunt servanda” natürlich weiterhin Bestand – Verträge sind bindend, eine Pflicht zur Erfüllung der im Vertrag festgelegten Pflichten besteht weiterhin für Mieter- und Vermieter-Seite. Der Vermieter ist zur Überlassung der Immobilie verpflichtet und der Mieter muss den vereinbarten Mietzins bezahlen.
Andere Regelungen finden nur Anwendung, falls der Vermieter die Immobilie operativ nicht betreiben kann, z.B. weil Angestellte, die für den Gebäudebetrieb notwendig sind, aufgrund von Krankheit oder Quarantäne nicht verfügbar sind. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete würde würde in diesem Fall entfallen, da die Immobilie nicht betrieben werden kann. Sollte es aufgrund von Personalmangel zu einer Nutzungsbeeinträchtigung des entsprechenden Mietobjekts kommen, z.B. durch Einschränkungen beim Facility Management, das nicht vollumfänglich gewährleistet ist, können Mieter von ihrem Recht auf Mietminderung Gebrauch machen.
Angenommen, es kommt zu einer Einschränkung im Betrieb der Immobilie wegen Problemen mit der Versorgung (z.B. Heizung, Strom, Wasser), muss der Vermieter nur dafür aufkommen, wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, dass er die Sicherstellung dieser Versorgung gewährleisten muss. Bei kommerziellen Standard-Verträgen haftet der Vermieter im Regelfall nicht in solchen Fällen.
Kein Anspruch auf Mietminderung aufgrund von Quarantäneanordnungen
Angenommen, der Vermieter kann den vollumfänglichen Betrieb der Immobilie sicherstellen, das nützt dem Mieter aber nichts, weil die Nutzung unmöglich ist, weil das Objekt z.B. wegen Verfügungen von Behörden räumlich nicht zugänglich ist oder der Mieter respektive sein Personal sich in staatlich angeordneter Quarantäne befinden oder z.B. Verbote von Veranstaltungen einen Gebrauch des Objekts im Rahmen des Mietvertrages unmöglich machen. Bedingung für eine rechtmäßige Mietminderung sind Mängel an der Mietsache, was hier nicht zutreffend ist. Individuelle Nutzungshemmnisse wie z.B. im Fall einer behördlich angeordneten Quarantäne sind kein Grund für eine Gebrauchsbeeinträchtigung der vermieteten Immobilie.
Sperrungen ganzer Regionen schränken die Nutzungsmöglichkeit der Mietsache zwar ein, da diese Umstände der Vermieter aber nicht zu verantworten hat, handelt es sich nur um einen Mangel im Sinne des Mietrechts, wenn sie die direkt Einfluss auf die Nutzungstauglichkeit des Objekts haben und zum Zeitpunkt des Zustandekommens des Mietvertrages naheliegend waren; dies trifft bei regionalen Sperrungen wegen der Corona-Pandemie grundsätzlich nicht zu. Allgemeine Verbote von Veranstaltungen oder ein behördlich ausgesprochenes Betriebsverbot sind kein Grund für einen Mangel am Mietobjekt, da die Form des Betriebes des Geschäfts der Grund ist und er nicht im Zustand des Mietobjekts begründet ist. So ist der Grundsatz der Verteilung des Risikos gleichermaßen auf Vermieter als auch Mieter im Mietvertrag gewahrt: Der Vermieter ist verantwortlich für die Nutzungstauglichkeit des Mietobjekts, ausschließlich beim Mieter jedoch liegt das Verwendungsrisiko, sprich das Risiko der Gewinnerzielung durch das Mietobjekt.
Daher hat der Mieter auch kein Recht auf Anpassung des Vertrages. Eine Vertragsanpassung könnte man höchstens in Betracht ziehen, falls eine „Störung der Geschäftsgrundlage” gem. § 313 BGB vorliegt, ein Sonderfall des allg. Grundsatzes von „Treu und Glauben”: Demzufolge kann eine Vertragsanpassung eingefordert werden, wenn eine massive Änderung der Umstände, auf deren Basis der Mietvertrag geschlossen worden ist, stattgefunden hat, z.B. Katastrophen, die durch höhere Gewalt begründet sind. Allerdings kann keine Vertragspartei auf die neuartigen Umstände pochen, sofern diese im Rahmen der im Vertrag oder per Gesetz festgelegten Risikoverteilung liegen, der die entsprechende Partei betrifft, wie eben z.B. das o.g. Risiko der Gewinnerzielung durch die Mietsache. Davon ist nicht nur die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses betroffen, sondern auch eine Modifikation der übrigen im Vertrag festgelegten Klauseln.
Falls für den Mieter eine Pflicht zur Aufrechterhaltung des Betriebes vertraglich vereinbart worden ist, muss er dieser nachkommen, es sei denn, es gibt staatliche Einschränkungen wie Betriebs- oder Veranstaltungsverbote. Andere Regelungen kommen zur Anwendung, wenn z.B. der Vermieter am Geschäftsrisiko des Mieters beteiligt ist; z.B. im Fall von Umsatzmieten. Sollte es also seitens des Mieters zu Abschlagszahlungen kommen wegen nicht mehr umsetzbaren Umsatz-Zielen, hätte er wohl das Recht auf Anpassung.
Mieter kann verschiedene Pflichten wegen der Corona-Pandemie haben
Es bestehen zwischen den beiden Vertragsparteien neben den grundsätzlichen Pflichten auch ohne ausdrückliche Vereinbarung auf Gegenseitigkeit beruhende Schutz- und Fürsorge-Pflichten; daraus kann sich in Zeiten der Pandemie aus eine Verpflichtung zur Information des anderen ableiten. Sollte es im Bereich des Mieters eine mit Corona infizierte Person geben, so dass eine Fremdgefährdung nicht gänzlich vermieden werden kann, ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter und ggf. andere Mieter darüber in Kenntnis zu setzen. Weiterführende Pflichten wie etwa Pflichten zur Desinfektion von gemeinschaftlich genutzten Flächen gibt es allenfalls in einzelnen Fällen. Hierfür muss eine eindeutige Gefahr für die Gebäudenutzer und Mieter vorliegen, wie beispielsweise eine belegte Infektion. Ein generelles Risiko von Infektionen muss im Rahmen eines „allgemeinen Lebensrisikos” akzeptiert werden; es begründet keine speziellen Schutz-Pflichten der Vertragsparteien.
