Drei-Monats-Garantie: Gut für Mieter – schlecht für Vermieter

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In naher Zukunft werden einige Millionen Mieter auf einen Großteil ihres Lohns verzichten müssen. Jetzt wurde ein Gesetz verabschiedet, das ihnen bis Ende Juni 2020 Kündigungsschutz verspricht – auch im Falle nicht bezahlter Mieten. Das Risiko des Verlustes für Vermieter wurde bisher nicht geregelt. Die von der Bundesregierung verabschiedete Gesetzesänderung im Rahmen der Corona-Hilfsmaßnahmen hat gravierende Konsequenzen für Vermieter und Mieter. Theoretisch könnten Mieter in den nächsten drei Monaten die Zahlung des Mietzinses reduzieren oder gar aussetzen, ganz ohne Folgen für sie: Vermietern steht deshalb kein Kündigungsrecht zu. Der Entwurf des Gesetzes beinhaltet ein Kündigungsmoratorium bis einschließlich 30. Juni 2020 für gewerblich gemietete Objekte und Wohnungen. Jedoch sind Mieter verpflichtet, den Nachweis zu erbringen, dass sie aufgrund der Corona-Krise Zahlungsprobleme bekommen haben: „Der Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen“ steht in dem Gesetzesentwurf. Außerdem sind Mieter verpflichtet, die ausgefallenen Zahlungen später zu begleichen; die Zustimmung des Bundestages zum Gesetz muss noch erfolgen. Zahlreiche Mieter müssen wegen der Krise teils massive Verluste ihrer Einkommen ertragen. Es kommt zum Ausfall von Honoraren, Aufträge werden storniert, in erster Linie sind die freien Berufe und Selbständige betroffen, welche durch die Krise in Existenznöte geraten, es sind aber auch Mini-Jobber betroffen wie beispielsweise in der Gastronomie. Die Kosten für die Wohnung verschlingen in deutschen Großstädten bereits etwa 30-40% der monatlich zur Verfügung stehenden Einnahmen. Zahlreiche Bürger sind nach zwei Monaten Mietrückstand bedroht von Kündigungen und Wohnungsverlust.

Mietrückstände müssen bis Juni 2022 nachgeholt werden

Laut Gesetz heißt es: „Es ist zu erwarten, dass sich die Einnahmeverluste der vorgenannten betroffenen Personen auf durchschnittlich mehr als zwei Monatsmieten belaufen werden“ und z.B. „Nur einem Teil dieser Personen dürften Sozialleistungen etwa in Form von Arbeitslosengeld, Arbeitslosengeld II oder Wohngeld zustehen.“ Angenommen das stimmte – dennoch wäre das Wohngeld bei zahlreichen Bürgern eine unzureichende Hilfe. Außerdem gibt es seitens der Legislative Befürchtungen, dass die komplexen behördlichen Vorgänge sich im Zeitrahmen von 8 Wochen überhaupt von den zuständigen Sozialämtern alle bewältigen lassen. Der aufgrund der Corona-Krise beschlossene Kündigungsschutz hat jedoch nur bis zum 03.06.2022 Bestand, das heißt: bis dahin sind Mieter verpflichtet, die ausstehenden Mietzahlungen nachträglich zu begleichen. Einige Mieter werden von den beschlossenen Staatshilfen Nutzen haben, andere womöglich nicht. Vermieter müssen durch das Gesetz also grundsätzlich nur einen Aufschub der Zahlungen ertragen, erleiden jedoch keinen Ausfall von Einnahmen. Laut Herrn Gedaschko, Präsident des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft (GdW), wird das wirtschaftliche Risiko einfach an die Wohnungsgesellschaften weitergegeben. Allein die Aussetzung der Kündigung wäre als Maßnahme unzureichend, wenn nicht gleichzeitig finanzielle Hilfen zur Verfügung gestellt würden. Wenn den Betrieben temporär die wirtschaftlichen Einnahmen wegbrächen, wären sie gezwungen, den operativen Betrieb auf ein Minimum zu beschränken. Der GdW besteht zum Großteil aus kommunalen Unternehmen und Genossenschaften, die einen erheblichen Teil der Gewinne in den Bestand anlegen. Zusammen mit dem Deutschen Mieterbund (DMB) fordert der GdW die Gründung eines „Sicher-wohnen-Fonds“, der nicht nur der Mieter-, sondern auch der Vermieterseite im Falle von Problemen beistehen soll. Ferner wird ein Domino-Effekt befürchtet: Handwerker-Rechnungen könnten nicht mehr beglichen werden und Stornierungen von bereits erteilten Aufträgen wären die Folge. Manche befürchten sogar, dass bestehende Kredite nicht mehr beglichen werden könnten und dies wiederum weitreichende Folgen für die ohnehin geschwächten Banken haben könnte. Auch einige Wirtschaftswissenschaftler beschäftigen sich mit der Thematik, wie man das Problem von Verdienstausfällen zwischen Mietern und Vermieter fair verteilt. In einer Veröffentlichung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) heißt es dazu etwa, dass es nachvollziehbar sei, dass Mieter während der Corona-Krise geschützt werden sollen. Allerdings gäbe es bereits Mittel wie Wohn- und Arbeitslosengeld – die Legislative hat da offensichtlich eine andere Meinung. Der IW ist auch besorgt darüber, dass der Kündigungsschutz durch Mieter “ausgenutzt” werden könne. Das Gesetz beruht vermutlich auch auf dem Image des gut betuchten Vermieters, den ein paar Monate Mietausfall nicht groß stören. Jedoch ist die wirtschaftliche Situation der etwa 3,9 Mio. privaten Vermieter von Unterschieden geprägt: 22% der Vermieter verfügen laut IW nur über ein unterdurchschnittliches Einkommen. Laut dem Eigentümerverband “Haus & Grund” vermieten 57% der privaten Vermieter lediglich eine einzige Wohnung. Der Ausfall mehrerer Mieten könne die Betroffenen durchaus in eine ernsthafte wirtschaftliche Schieflage bringen, befürchtet Kai Warnecke von “Haus & Grund”. Bei den kommerziellen Mietern sähe das anders aus: ein gut aufgestelltes Bündnis von Verbänden u.a. mit dem Immobilienverband ZIA und dem Deutschen Industrie- und Handelskammertag teilte kürzlich mit, sich der Sache annehmen zu wollen, Vermieter und Mieter “an einen Tisch zu bringen” und über eine befristete Modifizierung der Mietverträge zu reden. Einige kommerzielle Vermieter zeigen offenbar sogar Bereitschaft, den Mietzins nicht nur zu stunden, sondern ganz auf die Zahlung zu verzichten, wie man vereinzelt von Stimmen aus der Branche hört. Besonders bei Gewerbeflächen, die vom Einzelhandel genutzt werden, ist unsicher, ob man einen Nachmieter ausfindig machen kann, der über eine gute Bonität verfügt und keine Zahlungsschwierigkeiten hat. Das Kündigungsmoratorium wird auch seitens des DMB gutgeheißen, allerdings fällt diesem noch ein Nachteil für Mieter von Wohnungen auf und zwar nicht nur, dass sie zur Rückzahlungen der rückständigen Mieten innerhalb von zwei Jahren verpflichtet sind, sondern auch, dass sie nach derzeitiger Rechtslage gem. § 288 BGB zur Zahlung von Verzugszinsen verpflichtet sind. Diese betragen 5% im Jahr zzgl. Basiszinssatz, welcher derzeit bei 0,88% liegt. Wenn also jemand z.B. nach 2 Jahren 3000€ begleicht, wäre er zur Zahlung von 250€ Zinsen verpflichtet. Aus Sicht des DMB ein absolutes “No Go”: Verzugszinsen sollten in jedem Fall vermieden werden, teilt der DMB mit.

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Ihr Team von Schmidt Immobilien
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Spezialist für Wohnimmobilien in Bielefeld
Immobilienbewertung • Gutachter / Sachverständiger für Hausverkauf

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Viktor Schmidt - Ihr Immobilienberater
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