Wichtige Änderungen für Vermieter in 2020

Neujahr für Mieter und Vermieter
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Rauchmelder, Mietspiegel oder Mietpreisbremse: im neuen Jahr gibt es viele rechtliche „Updates“. Für Sie hier eine Zusammenfassung: Die Vermieter in Städten mit Mietpreisbremsen müssen in 2020 mit verschärften Vorschriften rechnen, in Berlin sich vermutlich sogar auf einen Mietenstopp einstellen. Außerdem müssen aktuelle Vorschriften für Energieausweise und Rauchwarnmelder beachtet werden. Die Vermieter aus Städten mit einem angespannten Markt kommen in 2020 nicht darum herum, sich mit der Thematik auseinandersetzen zu müssen, wie hoch der Mietzins sein darf, den sie von ihren Mietern verlangen dürfen. Andernfalls kann es zu Rückzahlungsforderungen oder Bußgeldern kommen. Ein überhöhter Mietzins kann nachträglich vom Mieter zurückgefordert werden In mehreren deutschen Städten gilt seit 2015 die sog. „Mietpreisbremse“. In diesen ca. 300 deutschen Städten darf der Mietzins für eine Bestandswohnung bei einer Neuvermietung nicht höher als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete sein. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis zu 100.000 €. Seit dem Jahreswechsel 2019/2020 müssen Vermieter auch damit rechnen, dass Mieter im Fall einer Miet-Überzahlung die Differenz rückwirkend zurückfordern können und das sogar 30 Monate lang. Das setzt allerdings voraus, dass der Mieter den Fehler innerhalb dieses Zeitraumes nach Mietbeginn durch eine Rüge angezeigt hat. Die Mietpreisbremse bzw. die Option für die Länder, diese einzusetzen, sollte jedoch zum Jahresende 2020 ablaufen, jedoch wurde sie nun bis zum Jahresende 2025 verlängert. Die Mietspiegel der betroffenen Städte stellen die Basis für die ortsübliche Vergleichsmiete dar, welche als Orientierung für die Mietpreisbremse dient. Deren juristische Grundlage sollte noch in 2019 modernisiert werden und der Betrachtungszeitraum der jeweiligen Mieten von 4 auf 6 Jahre verlängert werden, allerdings wurde dieses Bestreben im Dezember 2019 erstmal verschoben, die aktuellen Mietspiegel finden Anwendung.

„Mietendeckel“ in Berlin

Die Vermieter in Berlin müssen sich auf viel umfangreichere Neuregelungen einstellen. Der häufig debattierte „Mietendeckel“ der dortigen Regierung legt einen 5jährigen Stopp für Mieterhöhungen in Höhe der Mietpreise vom 18.06.2019 in Berlin fest. Wird dagegen verstoßen, drohen Bußgelder bis zu 500.000 €. Je nach Baujahr und Qualitätsniveau der Ausstattung liegen die Obergrenzen zwischen 3,92 € und 9,80 € pro Quadratmeter. Im Falle einer Überschreitung dieser Grenze um 20% soll die Miete gekappt werden können. Nicht betroffen vom Mietendeckel sind Neubauten, welche seit 01.01.2014 bezugsfertig sind. Vermieter haben die Möglichkeit, bei der Investitionsbank Berlin eine verhältnismäßige Erhöhung zu beantragen, aber nur, wenn sie eine substanzielle Gefährdung der Immobilie befürchten. Manche Modernisierungen wie z.B. Barrierefreiheit oder Energieeinsparungen sollen grundsätzlich gestattet sein, aber nur, wenn sich der Mietzins deshalb nicht mehr als 1€ pro Quadratmeter erhöht. Das „Mietendeckel-Gesetz“ wurde bisher noch nicht verabschiedet: nach einer ersten Lesung wurde die Entscheidung über den Entwurf des Gesetzes am 12.12. vertagt.

Maßnahmen gegen Mietwucher

Es gibt Pläne seitens der Bundesländer, überhöhte Mieten zu verhindern. Die beiden Länder Schleswig-Holstein und Bayern haben Initiativen eingebracht, woraufhin der Bundesrat Entwürfe für Gesetze zur intensivierten Bekämpfung von Mietwucher durch das Wirtschaftsstrafgesetz erarbeitet, welche im Bundestag debattiert werden sollen. Bisher bestand für die Mieter eine Nachweispflicht, dass sie sich vergebens um einer preiswertere Wohnung bemüht hätten und eine Ausnutzung ihrer Lage seitens des Vermieters vorlag. Die Länder beabsichtigen, dass diese Nachweispflicht wegfällt und eine Erhöhung der Bußgelder bis zu 100.000 € möglich ist.

Nachrüstung von Rauchwarnmeldern im Bestand

Vermieter tragen die Verantwortung dafür, dass die Einrichtung ihrer Objekte Rauchwarnmelder beinhaltet. In Neubauten in sämtlichen Bundesländern besteht hierfür bereits eine Pflicht. In Bestandsbauten in Brandenburg und Berlin gibt es noch eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2020. Danach kommt die Rauchwarnmelderpflicht in Alt- und Neubauten in 15 Bundesländern zur Anwendung. Ausnahme stellt bisher das Bundesland Sachsen dar, wo die Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern lediglich bei Neubauten und Umbauten von Bestandsbauten gilt. Allerdings sollen auch in diesem Fall neue juristische Vorgaben folgen mit Übergangsfristen bis zum Jahr 2024.

Vorlage eines gültigen Energieausweises

Seit Januar 2009 besteht die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises gegenüber dem interessierten Mieter für alle, die ein Haus oder eine Wohnung zur Neuvermietung anbieten, welcher die energetischen Kennwerte darlegt. Für Immobilien, deren Baujahr 1965 oder eher war, bestand diese Pflicht schon seit Juli 2008. Immobilieneigentümer mit älteren Energieausweisen sollten sich zeitgerecht um eine Verlängerung bemühen, da sie eine Laufzeit von 10 Jahren haben.

Wir hoffen, dass Ihnen unser Beitrag gefallen hat und informativ für Sie war.
Ihr Team von Schmidt Immobilien
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Spezialist für Wohnimmobilien in Bielefeld
Immobilienbewertung • Gutachter / Sachverständiger für Hausverkauf

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Bielefeld • Gütersloh • Herford • Detmold

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Viktor Schmidt - Ihr Immobilienberater
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