Die Preise für Immobilieneigentum in Deutschland erhöhen sich immer weiter. Dennoch haben wir den Eindruck, dass es vielleicht doch keine preisliche Blase ist, die entsteht, zumindest, wenn man dem letzten Monatsbericht der Deutschen Bundesbank glaubt. Denn dort teilen die fachlich versierten Autoren mit, dass sich die Dynamik der Immobilienpreise in Deutschlands Großstädten bemerkenswert verlangsamt habe.
Allerdings: beim intensiveren Studium der Kennzahlen liegt eine andere Konsequenz nahe. So haben sich im letzten Jahr die Preise der Immobilien im Vergleich zu den Mieten wesentlich mehr erhöht. Auch die Entwicklung der Einkommen hält nicht Schritt mit der Entwicklung der Kaufpreise, die Preise haben sich also noch weiter von den fundamentalen Daten entfernt.
Laut Bericht der Bundesbank sieht die Lage folgendermaßen aus: „Auch wenn sich die Preisdynamik bei Wohnimmobilien in den Städten abschwächte, übertrafen die Preise auch im vergangenen Jahr dasjenige Niveau, das durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist“. In den Städten käme es zu einer Überbewertung in Höhe von 15-30%.
Und es wird gewarnt: „Weitere Standardindikatoren zur Einschätzung der Preise bei Wohnimmobilien weisen ebenfalls auf nach wie vor markante Preisübertreibungen auf den städtischen Wohnungsmärkten hin“. So habe z.B. bei Wohnungen das Verhältnis von Erwerbspreis und Jahresmiete den viele Jahre etwa gleichbleibenden Durchschnittswert seit der deutschen Wiedervereinigung um ca. 25% überstiegen, in den 7 beliebten deutschen Metropolen wie Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main, München, Köln und Stuttgart sogar ca. 30%.
Private Käufer können nicht mehr mithalten
Nach Kalkulation der Bundesbank haben sich die Preise für Wohnimmobilien in 127 deutschen Städten nur um 6% im Vergleich zum Vorjahr erhöht, das ist wesentlich weniger als in 2018, als die Teuerungsrate noch bei 8,5% lag. Insbesondere in den 7 größten Städten in Deutschland beruhigte sich die Dynamik der Preise. Der Zuwachs der Preise war 2019 mit 6,5% lediglich geringfügig über dem Preisniveau aller Städte, die verglichen worden sind.
Insbesondere nicht-kommerzielle Immobilienkäufer können bei diesen Preisen nicht mehr mithalten. Laut Einschätzung der deutschen Währungshüter liegt die abgeschwächte Preisdynamik im Vergleich zu den vorigen Jahren an schlechteren Einkommensaussichten und weniger Zuwanderung. Nur die attraktiven Konditionen für die Immobilienfinanzierung hätten den Erwerbern noch etwas Flexibilität gebracht. Die durchschnittliche Rate für Hypothekendarlehen, die vorher einen historischen Tiefpunkt erreicht hatte, pendelte sich im Berichtsjahr bei 1,6% ein.
Die Mietpreis-Entwicklung ist hingegen noch geringer als die der Kaufpreise. Die Mietsteigerung bei neuen Verträgen lag in den sieben betrachteten Metropolen bei 2,5%, das gabe es zuletzt im Jahr 2010. Damit haben sich Mieten und Immobilienpreise noch weiter voneinander entfernt und stehen nicht mehr in einem gesunden Verhältnis. Die Gewinne für kommerzielle Anleger und private Käufer verringern sich immer weiter, in Berlin gibt es von Fachleuten schon Warnungen vor negativen Renditen aufgrund der immensen Differenz.
Die „aufgeblasenen” Erwerbspreise rufen Assoziationen an den Zusammenbruch der Preise hervor, den Eigentümer z.B. bei der Krise in Irland und Spanien ab 2008 verkraften mussten. Einige Immobilienpreise sanken damals um mehr als 50% und private Eigentümer gingen bankrott.
Allerdings seien diese Entwicklungen mit der heutigen Situation in Deutschland nur bedingt zu vergleichen, sagt Reiner Braun vom Marktforschungsunternehmens Empirica. Nur zwei Dinge seien vergleichbar: in beiden Situationen gab es außergewöhnlich preiswerte Finanzierungskonditionen, teilt Braun mit. So kam es in Spanien z.B. zu einer Verringerung der Bauzinsen durch den Euro-Eintritt, außerdem sei die Entwicklung der wirtschaftlichen Lage des Landes solide gewesen.
Niedrigere Verschuldung bei deutschen Haushalten
Ansonsten gäbe es deutliche Unterschiede, denn in Irland und Spanien wurde in einer ganz anderen Dimension gebaut, so Braun. Ein Jahr vor der großen Krise wurden in Spanien 15,4 Wohnungen (je 1000 Einwohner) neu gebaut, in Irland waren es sage und schreibe 20,9 Wohnungen (je 1000 Einwohner). Nach dem Platzen der Blase gab es besonders in Spanien oftmals leerstehende Immobilien, der Bau etlicher Wohnungen wurde nicht mehr fortgesetzt und kam zum Stillstand.
Zum Vergleich: in Deutschland werden heute je 1000 Einwohner 3-6 Wohnungen neu gebaut und auch die Verschuldung ist hier deutlich weniger ausgeprägt: private Haushalte haben eine Verschuldung i.H.v. 41% des Bruttoinlandsprodukts. Zum Vergleich: in Irland waren es 72% und in Spanien waren es seinerzeit 63%.
Laut Immobilienspezialist Braun sei das Risiko einer Blase dennoch vorhanden, denn wenn sich in 2020 die Zinsen nicht weiter verringern, dann wäre eine weitere Erhöhung der Erwerbspreise nicht mehr gerechtfertigt. Würden sie es dennoch tun, wäre das ein klarer Indikator für eine Blase – die aber nicht zwangsläufig platzen müsste, hierfür benötigte es einen Impuls.
Sollten die Preise in diesem Jahr noch weiter steigen, wäre dies laut Braun nur durch Herdenverhalten zu erklären und damit durch einen irrtümlichen Glauben an das dauerhafte Fortbestehen des Preis-Trends. Die relative Spanne zwischen Erwerbspreisen für Wohnungen und den Mieten beträgt laut den Spezialisten von Empirica 21%. In den betrachteten sieben deutschen Metropolen liegt sie bei sage und schreibe 40%.
Andere Spezialisten warnen bereits ebenfalls seit geraumer Zeit vor einer Blase am Markt. Obwohl bereits öfter eine Beendigung der Preiserhöhung von Immobilien in den Medien prognostiziert worden ist, kam es immer zu einer permanenten Steigerung der Preise ohne bemerkenswerten Rückgang, teilen die Experten des Hypothekenfinanzierers Europace mit. Der Immobilienindex Europace ist in den letzten 12 Monaten um 9,94% gestiegen.
